■例えば500万のマンションが売りに出ていた■

私は初めての不動産投資は、中古区分マンションから始めれば良い
と考えている。

理由はいくつかあるのですが、まずは小額から可能な事
が大きいと考えます。

不動産投資を始めるのに経験が必要と考えますし、無責任な
言い方ですが失敗しても、不動産はあるわけだし、大きな
失敗はならないと考えています。

例えば500万のマンションだと、実質の利回りは6%位ありますから
年間30万円の収入がある事になります、月額5万円にはなります。

減価償却やら取得税などの計算もありますが、ザクっとそれぐらいには
なります。

年間実質の経費は以下が考えられます

借入金の金利、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費、修理費、
火災保険料、管理会社手数料 など

購入時の諸経費は

仲介手数料、印紙代、固都税清算金、火災保険料、登記費用、
管理修繕費清算などで、物件価格の6%程度でしょう。

銀行融資はどう考えれば良い

基本的には融資を受ける場合は、物件価格の20%と諸経費分が
自己資金が良いですね、上記の場合だとザクっと130万から150万
位ですか?

理想は、1件か、2件は自己資金で買えた方が良いですね、年齢にも
寄りますけど、若いと難しいですね、自己資金はしかし、若いので
収入がありますし、年数もあります。

年齢が追うごとに自己資金割合を金融機関も求めてきますね。

後は、金融機関は経験も求めてきます、不動産投資の経験です、
ですので、1件、2件は自己資金で行うのが理想です。

その物件は少額でも良いんです、経験が大事なのです。

戸建か?区分マンションか?

両方の良しあしがあると思っています。
不動産投資をして、バリエーションがあった方が良いと感じます。

まずは、マンションからスタートされたら良いと感じます、
なぜかと言うと、修理が少ないからです。

戸建は、やはり1軒やですから、何か問題があれば、修理費がかかります
でも、大きくキャピタルゲインを狙えるのは戸建です。
賃貸で借りてもらって、土地代が限りなく自分の物になってくる、そこに
新築を建てて売り出せば、大きい利益が見込めるのです。

法人か?個人か?

メリット、デメリットは違うと考えますが、理想としては、区分や戸建を
買い、4件から5件になった時に、考える時ではないかと考えます。

時期的にも、1棟が欲しくなる時ですし、その時に、大きく融資を申し込む
時に考えるべきだと思います。

減価償却についても知っておきましょう

例えば500万のマンションで土地と建物の割合が
土地 20%=100万
建物 80%=400万とします

鉄筋コンクリートのばいいですと、耐用年数47年になります。

中古マンションを買った場合

中古マンションの耐用年数=47年-(築年数×0.8)
例えば築年数25年の場合は「残り27年」と求められます

▼国税庁の減価償却率のリンクはこちらです
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf

定額法の27年を見てもらうと、0,037という数字
400万円の建物分×0.037=148,000円を計上出来
ることになります。

27年間、年間148,0000が控除となりますね。

▼不動産取得税の計算も概算ですが見ておきましょう
*上記の条件で

評価額を400万と見て、
土地分 80万×2分の一×3%=12,000
建物分 320万×3%=96,000円
取得税がおおよそ、108,000となります。購入時1回だけです

固定資産税もみておきましょう
不動産取得税の60%位ですので、おおよそ、54,000位と
考えられます。

まとめ

私の会社は本来仲介会社です、マンション投資業が本業ではなく
仲介会社です、何が言いたいかと言うと、買ってもらった物件を
又、売る自信があると言う事です。

もし失敗しても、売れば、大きな損害には必ずならないはずです。
買ってもらうときにもう一度査定をして、売相場感から外れている
ものは逆におススメしないようにしています。

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